作者：杨子江

　　一方面，从目前购房者的比例来看，外省市购房者的比例略有下降。对照外来购房者比例较高时候的25%左右甚至更高一些，到现在基本在20%左右，已经下降了5个百分点。

　　另一方面，从基本的购房用途来看，自用比例达到了85%，还是比较高的。而一个较为明显的变化是投资比例有所下降，从15-16%左右下降到了11%。结合具体的市场供需情况分析。主要有三方面内容值得注意：

　　首先，是一系列宏观调控政策的相继出台。导致对于投资房产的规定和约束条件增加，特别是转让期房和控制贷款方面。有不少非正式的政策传闻，也会对投资者产生政策压力，而且这对于他们考虑今后的投资计划与投资组合都会产生影响。

　　其次，是市场本身的作用。由于房价持续高速上涨带来的短期后续空间减小，投资收益率下降的现象，也对投资者的判断带来一定影响，毕竟现在投资房产更多地要考虑中长期收益，而不像2001-2002年那样，可以有短线炒作的巨大空间。

　　再者，随着国内房地产市场的整体发展，上海周边地区包括长三角区域，甚至其他内陆地区的市场发展也比较快，相应的投资机会也比较多。这样也使一些早期投资上海市场并已经基本套现获益的客户，开始将目光投向其他地区，在一个更广大的范围内考虑投资计划。

　　另外，即使是现有的投资客户中，投资的结构分布也有一定调整，从单纯注重住宅类产品，变为考虑一些经营性物业(如商铺、办公、酒店、厂房等)，内在的投资组合也发生了变化。

　　通过调研我们发现，自2001年以来，投资比例持续增长的态势已经开始逐步稳定，短期投资客户递增的高峰期已经过去。投资客户有一定调整，但是他们没有整体离开，也没有整体停滞，而是处于观望、选择和新一轮的计划实施中。

　　75%的投资重心转向商铺

　　各种商业房地产的分类需求，占总体投资组合的比例情况，最近有一定的变化趋势。

　　从内部分类比例来看，商铺的市场投资比例是最高的。有约四分之三的投资客户会考虑投资各种不同类型的商铺，包括沿街商铺、商场内分割型商铺和社区商铺等。而酒店式公寓由于其户型面积相对较小，投资计划的可操作性较强等因素，也有49%的比例，但是相比前一段时间的情况略有下降，首次在50%以下。

　　值得注意的是产权式办公楼的投资增长明显。从2002年6月间的12%，到2003年中的21%，在2004年春季达到了28%左右。其增加幅度是相当明显的。

　　目前在投资者中，有将近三成的人考虑将产权式办公楼作为自己近期的投资目标之一。

　　16个区域将成投资热点

　　已有的成熟区域和新的待开发区域，对于需求市场的影响力和吸引力的变化开始凸现。

　　从现有的成熟区域来看，主要的人民广场、虹桥开发区、南京路、淮海路、陆家嘴、徐家汇等区域都属于高档商业和高档办公楼集中的区域，基本可以作为一个比较成熟的投资区域考虑。

　　而从一些新兴的区域来看，我们主要列出了一些近期投资客户需求比较集中和关心的区域供投资参考。

　　从16个投资需求相对比较集中的区域分布来看，处于内环和市中心的比较少，主要以沿江、沿河和轨道交通相关联的区域为主；而内环以外到外环之间的区域较多；外环之外的区域仅以几个新城镇为代表。

　　从具体的细化区域来看，浦东的比例较高，合计有4个区域受到集中关注。而同时一部分内外环线之间，甚至包括内环线以内的区域，因为涉及到大规模的改造建设和重新规划，起点和定位都比较高，与现状相比有较大提升，因此对于投资者(无论是住宅、商业还是办公)都有较为强烈的吸引力，其市场的影响力很大。

　　如北、东、南三个外滩的滨江改造建设，南北两个火车站区域的大规模新建和改建。一、二号线的相关延伸段虹桥、闸北、宝山等地区，五角场和新江湾城等等。

　　在这里，衡量投资价值的最大因素在于前后区域的变化，它所带来的市场变化产生的巨大价值差异，这是投资空间的所在。

　　而一些新城镇地区，主要还是以安亭新镇、松江新城、青浦和南汇的新城镇为代表，目前投资者主要还是着眼于中长期投资升值。因此，在开发产品和规划、定位时，要充分考虑未来的空间和市场变动因素。

　　(作者为上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监)