上海写字楼电梯调查:配备不足 品牌垄断市场

　　判定写字楼物业等级的最大硬性指标之一是电梯的性能和配备，而不同品牌的电梯，其性能也不尽相同。本期《每日经济新闻》从上海甲级写字楼的电梯品牌、落成时间不同的甲级写字楼的电梯品牌使用情况，以及电梯在上海甲级写字楼集聚的六大区域中的服务面积情况进行分析，对日后甲级写字楼的开发提供可行的借鉴价值。写字楼电梯指标 容量和数量电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少，至于周边配套，就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考查电梯的数量和容量。

　　

　　超高速电梯飞速载人18米/秒在上海金茂大厦、北京饭店等著名项目中广泛使用的三菱电梯，曾在“2006中国国际电梯展”上推出超高速电梯及可变速电梯技术。其中的超高速电梯技术在不影响乘坐舒适性的前提下已经达到世界最高速的18米／秒的载人速度，此项技术在全球范围内均属领先水平。据悉，三菱电机正在日本建造全球最高的电梯实验塔，这座实验塔高度达173米，用于进行20米／秒的超高速电梯的技术开发，这将进一步确保三菱电机在电梯领域的领先地位。 　　五大区域甲级写字楼：仅25％电梯服务面积达标 “在写字楼里上班，每到上下班和午休时间，电梯就变得特别拥挤，在那一只小铁箱子里，不得不跟毫不相识的20多人如沙丁鱼罐头搬挤在一起。”不管哪个企业，都不愿看到员工在这样一个效率低下的办公环境中上班。 　　通常情况下，甲级写字楼每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米，而目前上海甲级写字楼中满足这个标准的仅占到25％。因此，上海甲级写字楼的电梯配备相对不合理，距离甲级写字楼每部电梯服务面积4000－5000平方米的标准还存在一定的距离，在日后的甲级写字楼的开发过程中，应该引起开发商的重视。 　　1、淮海中路：相对最好 　　据上海中原研究咨询部统计，淮海中路是电梯服务面积相对最好的板块，其区内每部电梯服务面积在5000平方米以下的甲级写字楼占较大比例。并且8000平方米以上的每部电梯服务面积已经很少，没有超过10000平方米的每部电梯服务面积。 　　2、人民广场：超标严重 　　人民广场板块的每部电梯服务面积多集中在5000－8000平方米，另外每部电梯服务面积在8000－10000平方米的相对较多，每部电梯服务面积在10000平方米以上的甲级写字楼较少。 　　3、徐家汇：比较集中 　　徐家汇板块的每部电梯服务面积相对比较集中，大多在4000－8000平方米之间。 　　4、小陆家嘴：平均合理 　　小陆家嘴板块的每部电梯服务面积比较平均，在4000平方米以上的各个面积段的甲级写字楼数相差不多，同时小陆家嘴板块内无每部电梯服务面积低于4000平方米的甲级写字楼。值得一提的是，在小陆家嘴板块，由于甲级写字楼多数属于近几年新建的写字楼，电梯配备情况相对比较合理。 　　5、南京西路：两级分化 　　南京西路电梯服务面积情况则呈现两级分化现象，每部电梯服务面积在5000平方米以下和8000平方米以上的甲级写字楼都较多。同时，该区域内没有每部电梯服务面积在5000－7000平方米的甲级写字楼。 三大电梯品牌垄断甲级写字楼据上海中原研究咨询部统计，目前上海甲级写字楼的配备电梯的品牌多集中在三菱、OTIS、日立和迅达等品牌，其中日本三菱所占甲级写字楼市场份额较多，达到了40％左右，紧随其后的是OTIS品牌。值得一提的是，甲级写字楼的电梯基本都是配备进口的品牌电梯，国产的同品牌电梯极少被采用。 　　在1990年－2000年间建成的甲级写字楼的电梯基本采用的是日本三菱和美国OTIS品牌，这2个电梯品牌占据了当时甲级写字楼市场份额的41％和29％，而日立品牌也占到了21％左右。 　　在2001－2005年建成的甲级写字楼中，日本三菱依然占据着市场的较大份额，所占比例在36％，较之前的份额有所回落；而瑞士迅达则异军突起，窜升至第二位，所占市场份额达到了24％；之前比较受欢迎的美国OTIS品牌则出现较大回落，所占份额仅有16％，另外，一些边缘品牌也逐渐成为市场的新宠，比如日本东芝、韩国LG等。 　　日本三菱电梯在人民广场板块、淮海中路板块和小陆家嘴板块得到了较多的运用，而南京西路板块、虹桥开发区板块和徐家汇板块运用的较少。美国OTIS电梯在小陆家嘴区域的运用较大，占据了半壁江山，所占比例达到了51％，另外在人民广场板块也得到了较多的运用，而在其它区域被运用的比例相对较少。 　　上海甲级写字楼电梯配备的品牌仍然以日本三菱、美国OTIS等为主，但瑞士迅达电梯在近几年异军突起。此外越来越多的电梯品牌开始涌入市场，今后的电梯品牌将逐渐出现百家争鸣的格局。 　　9月沪写字楼市场大事记?◆虹桥国际科技广场开建将现国际级企业总部 　　虹桥国际科技广场日前正式开建，定位于跨国企业研发中心基地的项目落址于临空经济园区。虹桥国际科技广场西靠外环线，南临天山西路，项目按照国际5A级标准进行设计，总建筑面积93010平方米。根据计划，虹桥国际科技广场将成为集营运中心、结算中心、展示中心和研发中心为一体，聚集上海众多国内外企业总部的国际性地标之一。 　　◆东方雅苑酒店公寓逆向变身写字楼? 　　位于长宁区华山路、镇宁路口的东方雅苑的开发商———上海浦发大厦置业为增加持有性物业的利润，正在将经营了4年的服务式公寓改造成商务办公楼。东方雅苑小区内共3栋建筑，除了靠华山路的一栋是土地使用年限为40年的服务式公寓，其他两栋均为土地使用年限70年的住宅楼。 　　◆五大产业中心支撑杨浦商务开发? 　　杨浦“十一五”商业发展规划中提到，依托江湾———五角场现代服务业聚集区、大连路现代服务业集聚区、上海钢铁交易网、上海国际纺织品工业园、滨江综合开发带等产业经济优势，未来五年将大量开发商办楼宇，开发总面积将超过200万平方米，并引入大量现代服务企业入住。 　　◆沪花旗5.2亿元收购闸北办公楼?

　　花旗集团旗下投资部门收购大宁国际商业广场写字楼部分已经基本敲定，这项交易总额达到6500万美元，约合5.2亿元人民币。位于共和新路与大宁路交界处的大宁国际商业广场占地面积约5.5万平方米，已于今年初基本落成，近期将正式开业。花旗此次收购包括大宁国际商业广场中全部4栋办公楼，按照收购价计算，平均每平方米收购价不足1.4万元。